W ostatni piątek spotkałem się z Pawłem Czerwińskim, który osiągnął to, o czym wiele osób marzy, ale też uważa za nierealne – wypracował przychód pasywny pokrywający jego koszty życia, czyli mówiąc popularnie został rentierem. Zadałem Pawłowi kilka pytań o jego pomysł na zarabianie – mam nadzieję że dla części z Was będzie to inspirujące i przydatne.

Dominik: Żeby przedstawić Cię Czytelnikom, powiedz co zrobiłeś w swoje 30ste urodziny… i jak to było możliwe?

paweł czerwińskiPaweł: W swoje 30ste urodziny zrealizowałem po prostu kolejny krok swego planu dojścia do wolności finansowej, który zakładał właśnie w tym momencie odejście z pracy na etacie. Mogłem to zrobić dzięki osiągnięciu pierwszego etapu niezależności finansowej do której doszedłem poprzez inwestycje w nieruchomości (mieszkania na wynajem). Plan ten zakładał od tej chwili poświęcenie się już w 100% inwestowaniu.

Dodam jeszcze że, zaraz po odejściu z pracy była jeszcze nagroda którą sobie wyznaczyłem za zrealizowanie tego etapu – wycieczka dookoła świata, tak uważam, że warto dawać sobie nagrody i spełniać swoje marzenia.

D: Na czym polega ten model inwestowania? Na czym zarabiasz pieniądze?

P: Model polega na wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych, czyli mieszkań które można kupić dużo poniżej cen rynkowych. Są to oczywiście najczęściej mieszkania bardzo zaniedbane, zniszczone, które kupuję od osób pilnie potrzebujących je sprzedać. Czyli inaczej mówiąc szukam bardzo zmotywowanych sprzedawców, którzy potrzebują gotówki na inne cele – z takimi osobami najlepiej się negocjuje.

Po zakupie takiego mieszkania, nawet na kredyt, przy dużym LTV (Loan to Value – współczynnik określający proporcję między wysokością kredytu, a wartością mieszkania) rzędu 80-90%, byłem w stanie z najmu takiego mieszkania pokryć całkowicie ratę kredytu i jeszcze zostaje mi nadwyżka, która zasila mój budżet.

Założyłem sobie, że jeśli takich mieszkań będę miał odpowiednią ilość, to pokryją mi one moje comiesięczne podstawowe koszty życia, takie jak na przykład jedzenie i podstawowe rzeczy będę miał pokryte z tego źródła, a tak zwane zachcianki, czy podróże, pokryję z kolejnych inwestycji, prowadzenia szkoleń z inwestowania w nieruchomości czy obrotu nieruchomościami.

D: Żeby doprecyzować, dopytam – rozumiem, że pokrycie tych podstawowych kosztów udało Ci się osiągnąć?

P: Tak. Czyli mam tak zwaną niezależność finansową. Nie jest to jeszcze pełna wolność finansowa, czyli pokrycie wszystkich kosztów,

D: Opowiedz jak pierwszy raz wpadłeś na ten pomysł, jak wyglądały Twoje początki i jak się to rozwijało.

P: Zaczynając od początku, to podejrzałem ten biznes za granicą. Studiowałem w Niemczech i zauważyłem, że tam mieszkania są wynajmowane przez właścicieli, którzy są bardzo młodymi osobami. Zastanawiałem się, jak oni to zrobili, skąd mają na to pieniądze i jak do tego doszli.

mieszkanie przed remontem

mieszkanie przed remontem

W międzyczasie, jak pewnie większość z nas otarłem się o książki Kiyosakiego i właśnie zauważyłem, że Ci młodzi ludzie często kupili te mieszkania na kredyt, po prostu pracując gdzieś na etacie, odkładając pieniądze, ale najczęściej wykorzystując po prostu swoją zdolność kredytową.

mieszkanie po remoncie

mieszkanie po remoncie

Po powrocie do Warszawy poznałem moją dziewczynę, obecną żonę, która też miała podobne obserwacje. Oczywiście na początku popełniliśmy wszystkie możliwe błędy. Nasza pierwsza inwestycję było mieszkanie, które właściwie „kupiliśmy oczami, a nie Excelem”. To jedno z najdroższych mieszkań w naszym portfelu, które kosztowało ponad 10 tys. PLN za metr kwadratowy, jest piękne, w centrum Warszawy, z garażem podziemnym… natomiast kwota którą uzyskujemy za wynajem nijak nie uzasadnia tego zakupu, a ROI (return of investment – zwrot z inwestycji) z tego mieszkania jest porównywalne do lokaty w banku.

Tak więc inwestycja ta była nieuzasadniona ekonomicznie, stało się tak ponieważ popełniliśmy pierwszy błąd początkującego inwestora który kupuje mieszkania na wynajem tak jakby sam tam miał w nich mieszkać. Mieszkanie to było trochę spełnieniem jakichś naszych marzeń.

Zawsze chcieliśmy mieszkać w trochę lepszych warunkach niż mieszkania która my wynajmowaliśmy jako studenci, czyli żeby była płyta grzewcza oraz duża lodówka, żeby nasze wszystkie przywiezione od rodziców słoiki się mieściły 😉 a przecież w interesie inwestora zmierzającego w stronę wolności finansowej jest pasywny biznes – czyli taki którego nie będzie doglądał, nie będzie przychodził po czynsz i tym bardziej każdego miesiąca podziwiał jakie to piękne mieszkanie ma w swoim portfelu.

Natomiast kolejne mieszkania były już „kupowane Excelem”. I to już były mieszkania z których uzyskujemy ok. 8% zysku licząc ROI (return of investment – zwrot z inwestycji), natomiast ponieważ one są kredytowane, możemy mówić o ROE (return of equity – zwrot z włożonego kapitału) i tu już są zwroty rzędu kilkudziesięciu procent rocznie.

D: Na ile jest to faktycznie pasywny dochód, a na ile trzeba tymi mieszkaniami zarządzać, w sensie wynajmu i kontaktów z najemcami itd.?

P: To jest bardzo częste pytanie od osób które przymierzają się do takiej działalności bo pamiętają historie opowiadane przez znajomych albo własne historie, że dostawali telefony od studentów którzy tam mieszali, że żarówka im się przepaliła..

Z mojego doświadczenia wynika, że kluczowa jest selekcja najemców. Dobrą praktyką również jest proszenie przyszłych najemców o zaświadczenie o zarobkach. Chodzi o to, żeby wykluczyć osoby, które potencjalnie mogą nam jak i sobie narobić problemów finansowych – takich, których po prostu nie stać na takie comiesięczne zobowiązanie. Możemy z dużą dozą pewności stwierdzić, że jeśli ktoś zarabia 2.000zł na rękę, a chce wynajmować mieszkanie za 1.800zl wcześniej czy później może doprowadzić do sytuacji, w której będzie musiał zmienić miejsce zamieszkania.

przed

przed

Inną sprawą jest dobrze sporządzona umowa najmu, koniecznie zawierająca protokół zdawczo odbiorczy, w którym są wyszczególnione wszystkie rzeczy znajdujące się w mieszkaniu – im dokładniejszy jest protokół tym mniej niejasności będzie na zakończenie umowy najmu. Odbywa się to najczęściej w ten sposób, że wynajmujący w chwili podpisania umowy dostaje spis wszystkich rzeczy i chodząc po mieszkaniu sprawdza, czy wszystko działa, czy krany się odkręcają, czy podłoga nie jest porysowana itp.

po

po

Później, kiedy się wyprowadza, to ja wykonuję tę czynność w drugą stronę. I jeżeli coś nie działa, czegoś brakuje lub zostało zniszczone, sprawdzamy ile to kosztuje wraz z dostawą i to po prostu zamawiamy.

 

Także niezwykle ważne jest, żebyśmy dobrze wszystko określili w umowie i razem z przyszłym najemcą wspólnie ją przeczytali i wytłumaczyli sobie wszystkie niejasności, np. że jeżeli żarówka się przepali, to on ją wymienia, że jeżeli kran zacznie przeciekać, to jest to po jego stronie. Oczywiście ja podaję telefon do zaufanego Pana Złota Rączka, do którego on może zadzwonić, natomiast istotne jest określenie kto za tę usługę płaci.

Ja przyjmuję rozróżnienie – części które są w ścianie (wszystkie rury i przewody eklektyczne) są po mojej stronie, natomiast wszystkie części eksploatacyjne (pralki, lodówki) są po stronie najemcy – bardzo często są na gwarancji.

Ze względu na to że podczas studiów sam byłem po drugiej stronie umowy najmu, to bardzo dobrze znam potrzeby mojego klienta i przede wszystkim nie przychodzę co miesiąc po pieniądze. Wszystkie płatności odbywają się przelewami. Sam dobrze pamiętam, jak za moich czasów studenckich było to bardzo krępujące, kiedy przychodził wynajmujący „zapuszczając żurawia” w każdy z zakamarków. Trzeba było sprzątać ponadprzeciętnie, chować piwo czy też wypraszać wczoraj poznaną koleżankę 😉 żeby właściciel nie policzył nam więcej za wodę 😉 .

 

Mamy zapisy w umowie, zezwalające nam oczywiście w obecności najemcy raz na 3 miesiące przyjść i dokonać przeglądu technicznego. Chodzi tu o zapewnienie bezpieczeństwa, natomiast absolutnie nie naruszamy miru domowego naszych klientów.

Z drugiej strony wymagam, żeby opłata za najem był wykonywany bardzo punktualnie. Czyli jeżeli w umowie mamy do 3 dnia miesiąca, to jeżeli 4 ich nie ma, to dzwonię i pytam co się stało. Jest to ważne aby pilnować płatności i nie bagatelizować ewentualnych problemów jak są jeszcze bardzo małe. Można to porównać do sytuacji w której zdarza się, że boli nas ząb i zamiast iść do dentysty, czekamy aż będzie nas tak bolał, że nie będziemy nic mogli jeść i mówić, a wtedy przyciśnięci już z konieczności zaczynamy działać. Tak samo jest z nieruchomościami – jeżeli nie bagatelizujemy problemów na początku i dbamy by wszystko od razu załatwiać, to nie mamy problemów z najemcami.

Warto jeszcze dodać żeby wykupić ubezpieczenie naszych mieszkań, koszt jest niewielki (ok. 100 PLN/rok za kawalerkę), a potencjalne straty z niewykupienia i na przykład zalania sąsiadów poniżej mogą iść w dziesiątki tysięcy złotych.

Natomiast biorąc to wszystko pod uwagę, jeżeli o wszystko dobrze zadbamy, to jest to dochód bliski pasywnego. A jeżeli ktoś się naprawdę obawia i nie chce sam zarządzać swoimi mieszkaniami, albo dużo podróżuje, może zawsze skorzystać z firm, które zajmują się zarządzaniem nieruchomościami. Ja też korzystam z jednej z nich dla swoich mieszkań w Łodzi. Pobierają oni za swoje usługi ok 10% (do kilkunastu procent) kwoty, którą płaci miesięcznie najemca. Wtedy najem może trochę mniej rentowny staje się zupełnie pasywny – ja na przykład nawet nie wiem, kto mieszka w moich mieszkaniach w Łodzi – po prostu dostaję przelewy na konto i tyle, a o resztę dba firma zarządzająca.

D: Jakiego zarobku miesięcznego (na czysto po spłacie raty kredytu) powinniśmy oczekiwać i szukać? Gdzie jest dolna granica, poniżej której nie ma to sensu, a gdzie może być górna, powyżej której trudno będzie przeskoczyć?

P: Jeżeli ktoś nie dysponuje dużym kapitałem i nie ma dużej zdolności kredytowej, to polecam żeby rozpoczął swoje inwestycje nie w Warszawie, gdzie mieszkania są najdroższe a stopy zwrotu nie są najwyższe. Ciekawymi miejscami są Śląsk, Łódź, Rzeszów, Lublin i inne większe miasta.
Jeżeli chodzi o dolną granicę, to może podam przykład mieszkania w Łodzi, które kupiłem za ok. 70 tys. PLN i zupełnie na czysto zostaje z tego co pamiętam ok. 180 PLN/miesięcznie.

Jeżeli chodzi o górną granicę, to może nie jest najlepsze pytanie, ponieważ tu wiele zależy od inwestycji. Jeżeli mamy mieszkanie wielopokojowe, które kosztowało ok. 300 tys. PLN (wliczając remont), to zysk może dochodzić do kilku tysięcy złotych. Nie ma raczej maksimum w tej branży. Dużo zależy od standardu wykończenia, lokalizacji i typu najmu (długookresowy, krótkookresowy czy też na dni).

Oczywiście można jeszcze rozpatrywać, żeby zwielokrotnić zyski rozpatrując wynajmem na pokoje – czyli każdy pokój wynajmowany jest oddzielnie. To zmniejszy nasze poczucie pasywności, ale zwiększy zwrot z inwestycji – szczególnie jeśli takie mieszkanie podzielimy na dużo pokoi. Czyli na przykład z 50m2 zrobimy 4 pokoje.

D: Jak powinna zacząć taką działalność osoba, która zarabia średnią krajową (w sierpniu 2014 było to 3893 PLN) i nie posiada oszczędności?

P: Polecam żeby zacząć używając raczej swojego czasu, a nie pieniędzy, czyli poszukiwać okazji inwestycyjnej – taniego mieszkania, jak najbardziej zniszczonego, które następnie wyremontujemy w większości własnymi siłami. I na takim mieszkaniu robimy tzw. flipa – czyli kupujemy, remontujemy i sprzedajemy drożej.

Wypracowany zysk (powiedzmy, 20-30 tys.) pozwoli kupić kolejne, tym razem większe mieszkanie (bo mamy większy kapitał własny).

Korzystając z obecnego stanu prawnego nie zapłacimy podatku dochodowego z zysku z pierwszej sprzedaży, pod warunkiem, że po sprzedaży pierwszego mieszkania w ciągu 2 lat przeznaczymy całość na zakup kolejnego.

Należy też oczywiście oszczędzać pieniądze, nie zwiększać swojej stopy życiowej, nie kupować coraz droższych ubrań, samochodów i tego typu rzeczy, oraz pozamykać zbędne karty kredytowe by zwiększyć swoją zdolność kredytową… ale to już jest inny temat…

D: Na czym można się „wyłożyć” w tym biznesie, na co powinniśmy uważać, jeśli zdecydujemy się tym zająć?

P: Należy zwracać uwagę na to, na co zazwyczaj na początku się nie zwraca uwagi, czyli stan prawny nieruchomości. Trzeba się upewnić, czy nie ma komornika, długów, służebności czy innych rzeczy, które są najczęściej wpisane w księgę wieczystą.

Tu może nam pomóc notariusz lub agent nieruchomości, jeżeli z jego usług korzystamy. Warto też umowę przedwstępną podpisywać notarialnie. W przypadku wycofania się strony sprzedającej, taka umowa ma większą siłę prawną.

Jeżeli chodzi o stan techniczny mieszkania, to jest to z kolei taka rzecz na którą na początku zazwyczaj zwraca się za dużą uwagę, a tak naprawdę niepotrzebnie, ponieważ zawsze możemy zrobić remont. Stan techniczny może być bardziej istotny w takich miejscach jak np. Śląsk, gdzie nieruchomości mogą mieć szkody górnicze (ściany pękają, albo wręcz budynek nadaje się do rozbiórki). Natomiast w bloku z wielkiej płyty raczej wad technicznych mieszkania nie spotkamy. Ważnym czynnikiem na który należy zwracać uwagę są media w lokalu który zamierzamy nabyć, ponieważ jest wiele kamienic nie podłączonych do sieci miejskiej jeśli chodzi o ogrzewanie i ciepłą wodę, co może ponieść koszty użytkowania takiego lokalu naszemu najemcy.

W pozostałych rejonach kraju, to stan techniczny raczej ma małe znaczenie. Czy tam jest brudna wanna czy nie ma jej wcale… jeśli jej nie ma to nawet lepiej, bo mniej zapłacimy za kontener podczas remontu :-). A remont generalny mieszkania, które jest brzydkie i śmierdzi w zasadzie niczym się nie różni od takiego, które jest tylko trochę zniszczone, a i tak nadaje się do generalnego remontu.

Na dzień dzisiejszy koszt remontu to ok. 1000 PLN za metr kwadratowy – wliczając wykonywane prace, materiały i wyposażenie. Oczywiście ten koszt może być mniejszy przy większych powierzchniach, ale może być większy przy małej kawalerce w której trzeba na przykład wymienić okna, które są dość kosztowne.

D: Jak szukać mieszkań, co zrobić by znajdować okazje, jakimi kanałami i na co się nastawić?

P: Najlepszym kanałem jest Internet – różne portale w zależności od miasta. W Warszawie jest to Gumtree, w Łodzi jest to Gratka w Trójmieście inny, którego nazwy nie pamiętam. I trzeba je przeglądać codziennie rano, a nawet najlepiej kilka razy dzienne. Wyjątkowe perełki w Warszawie schodzą w ok. 4 godziny – można powiedzieć że ktoś tam praktycznie od razu przyjeżdża z gotówką lub dużym zadatkiem.

Więc ciężko jest kupić bardzo dobrą okazję za kredyt. Dlatego osobom początkującym polecam inwestycje w nieruchomości które ktoś dostał w spadku. Osoba lub częściej kilka osób które dostają taką nieruchomość w spadku chcą się mieszkania pozbyć, tym bardziej, że ono jest często zaniedbane. Ale też nie zależy im na miesiącu czy dwóch, więc po zapłaceniu zadatku mamy czas by na spokojnie znaleźć kredyt.
I z takimi osobami dobrze się negocjuje. Jeżeli mieszkanie jest za 300 tys. PLN, to jeżeli np. zaproponujemy 30 tys. PLN mniej, a spadkobierców jest trzech, to często się zgodzą, bo na głowę wyjdzie tylko 10 tyś obniżki. Natomiast dla nas 30 tys. mniej to wręcz cały remont w gratisie :-).

Więc takich mieszkań warto szukać. Oczywiście ciężko jest rozpoznać jaki jest powód sprzedaży po samym ogłoszeniu w Internecie, ale już przy rozmowie telefonicznej możemy o to się zapytać.

Kolejnym kanałem są przetargi organizowane przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. One są bardzo słabo rozreklamowane, co sprawia, że mamy tam małą konkurencję, więc warto przeglądać strony wspólnot i spółdzielni oraz lokalne gazety. Warto również poprosić znajomych by sprawdzali tablice ogłoszeniowe w swoich klatkach schodowych.

Początkującym inwestorom proponuję, by obejrzeli 20-30 mieszkań, zanim się na coś zdecydują. Mam znajomych którzy zaczynają i oni po rozmowie ze mną dzwonią pierwszego dnia oglądania i mówią: „Paweł znalazłem niesamowite mieszkanie, tak mi się podoba.. kupuję”. To jest chyba taki syndrom pierwszej dziewczyny – tak nam się podoba, że już myślimy, że jeśli odrzuci naszą „ofertę” to żadnej innej nie znajdziemy :-).
Więc jeżeli szukamy mieszkania na wynajem, to należy pamiętać, że my tam nie będziemy mieszkać. Jeżeli zakładamy pasywny dochód, to w naszym interesie jest w ogóle tam nie przychodzić.

D: Ile czasu średnio zajmuje znalezienie jednej okazji?

P: Mnie to obecnie zajmuje ok. 2 tygodni.

D: Czy możesz podać kilka wskazówek jak negocjować z właścicielem nieruchomości?

P: Na początku dobrze jest zadać pytanie: „Ile naprawdę Pan chce dostać za to mieszkanie?”. Ono brzmi śmiesznie, ale często po nim ktoś kto wystawił za np. 220 tys. pochodzi chwilę, zastanawia się, po czym mówi: „No, tak naprawdę to myślałem o 200”.

Więc od razu można uzyskać sporą zniżkę. I potem pytamy: „A co Pan myśli o 190?”. To nie jest oferta wprost, tylko zapytanie co on myśli. On wtedy może rzucić jakąś inną kwotę, ale mi się nawet tak zdarzyło, że powiedział: „Dobra, niech będzie”.
Warto też zawsze zostawiać jakąś ofertę, mówiąc na przykład: „Jeżeli by Pan potrzebował szybko pieniędzy, to ja mogę za to mieszkanie zapłacić 150 tys.”. Mówimy to na zasadzie oferowania pomocy, jeśli np. ktoś ma problemy finansowe, to możemy mu tę kwotę zaproponować.

Oczywiście inne negocjacje robimy kiedy dysponujemy gotówką i możemy rzeczywiście szybko zapłacić, a inne kiedy będzie to kredyt. Jeśli mamy gotówkę, to nawet już po tych negocjacjach, jak uzyskaliśmy te 190 tys. możemy dodatkowo zapytać: „A jaka byłaby cena, gdybym jutro zapłacił gotówką?”. I jeszcze na tym można uszczknąć. A jeśli nie, to jeszcze pół żartem można tak na koniec dodać na przykład „No, w polskim zwyczaju jest zejść z ceny na notariusza” – i na tym jeszcze możemy tysiąc lub dwa ugrać – a to wystarczy na kupno lodówki a może i pralki 😉

D: Ostatnia porada na koniec?

P: Zacząć mieszkania oglądać, nie poddawać się i szukać sposobu na dokonanie inwestycji nawet jeśli nie mamy za dużo środków, a nasza praca na etacie nie pozwoli na wzięcie zbyt dużego kredytu. Znam osoby, które zaczęły sprzedawać takie okazje – same nie były w stanie zainwestować, więc podsyłają informację inwestorowi i ten inwestor im za to płaci. I one w ten sposób budują sobie kapitał, a jednocześnie uczą się na przyszłość.

D: Dziękuję za rozmowę.

P: Dziękuję.

PS: Paweł od czasu do czasu prowadzi szkolenia z inwestowania w nieruchomości – jeżeli temat Was zainteresował, to z opisem programu i szczegółami możecie zapoznać się tutaj – http://NaukaInwestowania.pl/

5.00 avg. rating (100% score) - 5 votes